房地产营销(房地产两次销售的税收筹划)
房产销售所承担的税种主要是土地增值税和增值税，而土地增值税是累进税率，即房产增值率越高，适用税率越高。因此，如果能够对房地产销售价格进行分解，从而降低房地产的增值率，就可以大大降低房地产销售所承担的土地增值税。由于很多房产在出售时已经进行了简单装修，因此可以在简单装修上做文章，将其作为独立核算的单独业务，通过房产的两次出售进行税务筹划。
案例:
某房地产公司卖一套房子，房价1000万，不含增值税。房子已经简单装修，安装了简单的必要设施。根据相关税法规定，本次房地产开发业务可抵扣费用为400万元，增值600万元。房地产公司应缴纳土地增值税、增值税、城市维护建设税、教育费附加和企业所得税。土地增值率:600/400=150%。应缴纳土地增值税:600 * 50%-400 * 15% = 240万元。税收计划如下:
如果进行税务筹划的话，房子的买卖会分成两份合同。第一份合同是房屋买卖合同，不含装修费用。房子不含税不含增值税的售价是700万，允许抵扣的费用是300万。第二份合同是房屋装修合同。不含增值税的装修费用300万元，允许抵扣费用100万元。那么土地增值率:400/300=133%。应纳土地增值税:400 * 50%-300 * 15% = 155万。税收筹划后，企业土地增值税负担减轻:240-155 = 85万。
此外，将公司业务分流转包给有税收优惠政策的园区设立新公司或分公司，享受财政扶持政策:
增值税:地方留成40%-80%支持。(本地保留率为50%)
企业所得税:地方留成40%-80%支持。(本地保留率为40%)
个人所得税:地方留成40%-80%支持。(本地保留率为40%)
个体工商户和个人独资企业可以享受核定征收的税收:
个体服务业&建筑业综合税负为2.06%；个体户业务综合税负为1.86%。办理周期7个工作日，方便快捷，不需要银行账户！
个人独资企业服务业综合税负不到3.21%，建筑业为2.62%，商贸业为2.03%。办理周期为10个工作日，开立基本银行账户。处理过程中法人不需要在场！
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