围城必阙（当代冲出围城）

围城(当代冲出围城)

编者按:一个博鳌，一个行业。

20多年过去了，博鳌房地产论坛影响并记录了中国房地产行业发展的历史进程。

2021年，疫情新常态下，十四五规划，三条红线，双集中，中国房地产也面临着最深刻的变化。从行业规则、企业模式到市场迭代，都与过去二十年大不相同。

作为一个有着几十年市场化发展深厚积淀的重要行业，当大时代的浪潮席卷而来，中国房地产企业和行业精英如何调整和应对？

在2021博鳌房地产论坛即将召开之际，视点地产新媒体一如既往地寻找中国房地产企业领袖和新生代地产商，讲述他们的故事和广阔的视野。

观点地产网这次走访张鹏，地点定在当代中国圈的会所。当代M0M∧，位于东二环核心腹地，可以俯瞰北京繁华地段的壮丽景象。

还是最常见的黑皮鞋，白衬衫，黑西装。因为工作需要，张鹏经常需要参加各种会议和活动。采访前，他刚从昌平的一个活动中赶来，但脸上几乎没有疲倦，看上去依然容光焕发。

2001年，一个偶然的机会，张鹏加入了当代地产，自2013年起，他一直担任该公司的总裁。今年是他加入当代的第20个年头。目前人称“彭总”。“我们头领，也是张头领。还不如叫‘彭总’。”

他们口中的张磊是当代地产的董事长。由于长期生活在国外，国内业务长期由张鹏负责。作为职业经理人，值得信赖的张鹏无疑是成功的。

同时，他也知道自己肩负着更大的责任:“我不是老板，不能说拿了昂贵的费用就承认。老板可以冒险，但我每做一件当代的事情，都需要在团队内部权衡利弊，最终用一种模式或标准去做。”

这种态度影响了他领导下的当代置业。

“当代企业都是规避风险的，董事长把公司交给我们来经营，不能把船弄沉。”所以，无论是拿地还是资金，当代置业者都会把风险考虑放在首位。

我们仍在与勤于思考、善于反思、冷静谨慎、严谨沉着的张鹏对话。他也是感性与理性的矛盾结合体:作为作者，他不停地写作，记录着自己的经历和思想；作为经营者，谨慎判断，坚持发展战略。

最可贵的是，他总能在过了迷茫的年纪时，感知到年轻人的勇气和力量感，就像他新书里的那句话:“星辰大海不惧，灯火蜡烛不拒。”

困境

张鹏和我是老朋友了，在简短的询问后，我们很快进入正题。

在房地产行业20多年，张鹏担任过很多职务，不仅是当代地产总裁，更因为他的社会地位，他出现在公众面前，分享他对经济和形势的思考和判断。他的演讲从来都是干货满满，一针见血。这是丰富经历带来的沉淀。

对于如今的房地产形势，他坦言已经感受到了房地产的拐点，似乎处于“围城”之中。

这种感觉来自于复杂的环境。过去的一年，行业面临着前所未有的复杂局面，房地产“三条红线”、银行“两条红线”、集中供地政策、大小房企的暴雷。

但与钱钟书先生的《围城》不同，“城外的人想冲进去，城里的人想逃走。”张鹏所指的房地产“围城”正好相反，就是外人进不去，进去的人出不去。

“你为什么不能说出来？因为主业是房地产，无论资金、资源还是你擅长做的事情，全部都会围绕主业，关掉你就死了，因为你不具备其他行业、其他行业的生存能力。”

高杠杆下的规模追求曾经是房企很长一段时间的底层逻辑，但随着调控更加精准，已经不可持续。

在整个采访过程中，我们没有听到张鹏口中的豪言壮语。他认为现在房地产企业应该适度发展。

从他的话语中隐约察觉到他对行业发展的担忧:“以前总是说40%、30%的增长，现在谁敢这么喊？房地产企业要低调，给自己留条后路。”

“谨慎乐观”是张鹏对未来房地产的看法。他预计，房地产四面楚歌、资源集中、企业规模和速度适度发展的“三中”在现阶段乃至未来相当一段时间内都将持续。

随着调控政策的深入，大环境让很多企业难以为继，并购、破产、重组的戏码不断上演。

换句话说，你以前跑得越快，你现在可能面临的风险就越大。这些风险的暴露往往导致监管力度加大。

近日，在多家企业出现商业票迟缴后，6月30日传出消息，央行等监管部门主动将“三条红线”试点房企的商业票数据纳入其监测范围，要求房企每月随“三条红线”监测数据上报商业票数据。

张鹏不禁调侃道。现在他每天睁开眼第一件事就是担心哪个头部企业要出大事了，因为大企业的雷阵雨会给行业带来很大的冲击。

那么，以后会不会有更多的企业出现问题呢？他给了我们一个期待中的肯定回答:“当你在一个房间里看到一只蟑螂，此刻绝不会只有一只。看到蟑螂，一定有很多蟑螂卵。”

“政策也影响着企业的商业模式和盈利模式，房地产行业不得不适应这个新规则，这也迫使行业在现有资金不那么宽裕的情况下，开始注重管理、运营、周转和拿地判断。这样，就会促进企业的效率。从这个角度看，政策有其积极的一面。”

张鹏是一个天生的叙述者，他的观点正确，条理清晰。听说他写字很快，一有灵感就下笔如水，意思是60分钟3000字。

今年是张鹏加入当代置业的第20个年头。当我们问如果回到20年前，他是否会选择从事房地产，他的回答很简单:“是的，没有一个行业像房地产一样具有可塑性。”

当他说出这句话时，张鹏的表情是坦荡而坚定的，他似乎总是有着不屈不挠的力量。他告诉我们，“风浪越大，我们越想战胜它们，度过难关。”

他的眼睛充满了年轻的雄心和高昂的情绪。

捐助

张鹏有一种年轻的感觉，他不冲动。她走的每一步都异常清醒谨慎。

即使市场环境不乐观，也不代表房企会像困兽之斗。

“被围困的城市必须被遗弃。”张鹏说，既然房地产在国民经济中仍然占据重要地位，就意味着一定有出路。

“出路可能是融资、松紧或者市场。每个企业都需要根据自己的资源禀赋，在中间闯出一条路。”

以张鹏为首的当代置业是一家风险厌恶型企业，拒绝忽视自身安全的疯狂，在运营中首先考虑的就是风险。

我们提到了双重集中的土地供应。普遍认为，这一政策发布后，热点城市的地方拍卖成为资金实力雄厚的大企业的竞争领域。

发现第一轮集中土地拍卖已经结束，当代置业者并没有过多参与。在地面上，张鹏用了“有进有退”这个词来形容，说当代人不是着急拿地，而是抱着“捡漏洞”的心态。

所谓“退”，就是对热点城市高价地的敬畏:“我们也判断一线城市，但从来不拿高价地，我们只能刷存在感。”

在、咸、合、武、渝等二线城市深耕。

他知道一线城市容易出现百亿级的竞争，当代置业并不具备优势，所以他重点培养二线城市，甚至三四线城市。

或许投资者对三四线城市仍有偏见，但在张鹏看来:“一线将被垄断，房地产向二三线转移的趋势不可阻挡。”

在“冰与火”的三四线城市，目前当代置业的布局主要围绕江汉地区，也就是武汉周边的部分城市。

“仙桃、天门、监利、洪湖，还有江西抚州。这些城市的金融机构不一定看好，但毛利能达到25%-30%，二线没有这个地方。当然，城市必须是正确的。”

也许在大多数人看来，随着行业集中度的提高，中小房企的日子会越来越不好过。但实际上，当代置业早已准备就绪，也是当代的“资源禀赋”。

据其介绍，产业协作已经成为当代置业的主要拿地方式:“主要是政府有需求，区域需要产业导入，一部分比较大，很多兰酒店，51WORLD是我们自己孵化出来的；其他行业可以和BOE、伟光汇通合作，他们已经合作很久了。”

体现在具体数据上，去年新获取的项目中，当代置业通过产业协作获取的项目达到11个，占新增土地收储值的52.5%。

除了产业协同，当代置业也吸引了很多志同道合的伙伴。观点地产新媒体了解到，今年以来，当代地产先后与新基业控股、武汉卓洋置地、中信德集团、网库集团达成战略合作协议，共同推进项目发展。

关于合作，张鹏的态度是理性和透明的。他清楚的明白，只有双赢才是真正的赢。基于此，当代置业保证了合作精神和平等交流，这也是业界愿意与当代置业合作的原因之一。

另一个原因是，得益于绿色地产，从成立之初，就定下了走绿色科技地产之路的当代发展战略。

“绿色已经逐渐成为社会上一个比较认可的概念。二三四线城市，可以把绿色写进挂牌条件，也是拿地的加分项。”

在被采访的会所中，没有使用空等冷暖设备，而是使用清洁能源，实现了全年恒温恒湿，空气清新空。

谈到绿色，张鹏非常自信。他透露，当代置业在技术储备方面下了很大功夫，相信自己永远领先别人1.5步。

灯光下的张鹏语速缓慢，逻辑清晰。说到上升，他会加一些手势，好像整个公司都在他脑子里。

机制

张鹏自然知道很多当代的事情。

从一名普通员工到公司总裁，先后在工程、人力资源、品牌等不同部门和岗位工作。自从加入当代地产20年以来。

2013年正式担任执行董事兼总裁、第一资产董事长、第一服务控股董事长。目前，董事长张磊负责海外养老金投资，而张鹏则全权负责当代置业的管理。

“董事长信任我，但信任不能解决所有问题。机制可以解决所有问题。”

经营一个企业，理性和机制是根本，一套正确的机制和标准是张鹏送给当代的礼物。

他记得自己曾经答应过张磊，如果有一天他离开了当代，他会把它交给下一套没有人能坚持下去的完整的标准和机制。

“在一个合理的机制下，比如你想把成本虚增，你得把所有东西从上到下都打破，才能做到。”

在商业上，张鹏总是保持绝对的理智。他认为，一个企业的正确如果依赖于老板的正确，是不能长久的。判断一个企业的高度和正确性是由标准和机制决定的，这样的公司生命力会很长。

海阔凭鱼跃，天高任鸟飞。房地产行业有很多优秀的职业经理人，但像张鹏这样呆了20年的不多。职业经理人来来去去，总有下一站，却很难找到自己的精神归属。

但事实上，张鹏也是一个持久的人。从遇到初恋到结婚，眨眼几十年，她依然深爱着妻子。即使她忙碌的工作早已融入张鹏的生活，她仍然强调“我的妻子对我很宽容”

当天陪同的金融资本中心总经理方莉也在当代待了14年。张说，这样(工作年限长)的员工在当代随处可见。

这是非常罕见的，我们问为什么？

“当代是事业、文化、动力的留存。文化简单，激励适当。只要你有想法，你就可以依托企业的平台，去做你认为对企业有利，对自己也有利的事情。所以我们每个人或多或少都有一个职业平台，通过长期最终可以达到目的。”方莉告诉我们，这些因素是在企业中设定的，他只能在北京找到当代的因素。

此外，当代有完整的利益机制:“当代薪酬并不领先，但上市公司之外的一些创业平台可能会持有一定的股权激励，所以大家唯一的想法就是把当代置业做大做强。”

在“当代人”眼里，当代人就是他们的当代人，是根据他们的能力塑造的企业。这种快感和成就感是不一样的。

“但现在很多职业经理人都是拿着地去的，这不是诱惑吗？”

回答中没有丝毫犹豫:“这在当代是不可能的，而且会打乱企业的原生态，打乱判断土地的逻辑，打乱判断投资的逻辑。当出现特殊情况时，企业里原来的人会觉得规则不对等。好像有几块地进来了，但这几块地对管理秩序造成了很大影响，很难恢复。”

以下是地产新媒体对当代地产总裁张鹏先生的采访:

观点地产新媒体:您认为房地产企业未来会转向哪些方面？

张鹏:第一，从杠杆到内生，原来不仅股东的杠杆，经营杠杆，财务杠杆，甚至合伙人的杠杆都在用。

商业票据是供应商的杠杆。我们无法理解商业票无法支付。本来，供应商应该已经支付了货款。资金计划里，账期怎么调整，三五个月后还不了？资金安排肯定有很大问题，或者一直在用融资来还钱而不是销售。

二是从规模发展转向产品或质量。未来房地产评估标准一定不仅仅是投资额、还款额、盈利额、结转收入，还要看客户的满意度。现在我们国家采取的一系列措施都是回归制造业，也就是客户满意度和产品认知。

第三，企业从单核向多核转变。房地产业已经向如何做大、做强、多特色的方向发展。这么多，但70%都是央企国企。强，就是有很强的再生盈利能力。很多特点是像当代的公司。最后可能不是规模，而是核心竞争力。

现在大家的解决办法就是适当增加一些持有的资产，为企业的可持续发展提供更多的资源。如果增量不存在或者萎缩，企业还是会存在的，因为大量的运营还在，可以再融资，也可以看作是一个金融产品，而不是变成纯轻资产的企业。

多核，除了房产的增量，也做一些投资，做一些孵化。就像我们更大的万怡酒店和51WORLD一样，它们现在可以被打上勾了。

观点地产新媒体:这一波集中供地成本相当高。当代置业者在获取土地方面有哪些体验？

张鹏:现在，企业不得不在一个狭窄的门里找到一条与他们的资源禀赋相符的道路，然后突破。我们还是左右为难，征地没那么着急，安全第一。

总的来说，招标拍卖不是当代的主菜，招标拍卖也真的不是我们现在的主菜。一线城市要拍还是要判，但从来不拿高价地，更不要和央企打。二线城市要积极耕，Xi、咸阳、合淝、武汉、苏州、佛山、惠州、重庆等城市要耕。

在三四线城市，客观来说，这几年我们有一些经验，但是有些投资者认为三四线城市很危险，因为他们不太了解内地市场。但是我们通过实践发现，三四线城市忽冷忽热。

我们有一个地区叫江汉地区，就是武汉周边的城市，比如江西的仙桃、天门、监利、洪湖、抚州。这些地区的一些金融机构不一定看好，但是毛利在25%-30%，所以二线没有这个地方。

我们只限于江汉地区，其他三四线因为没有深耕，没有深入了解，不敢贸然进入。

大城市的饱和度越来越接近峰值，房地产向二三线转移的趋势不可抵挡。只是投资人盯着你说一定在一线，但是一线会被垄断。

观点:地产新媒体:主要通过产业协同拿地？

张鹏:是的，产业协同的土地价格普遍低于招拍挂，主要是政府的需求。如果区里需要引进产业，规划需要什么产业，我们就拿出产业池来匹配，有一部分是我们自己的，有我们自己孵化的双格，有很多兰酒店，有51WORLD。其他行业合作有BOE、伟光汇通、网酷、居然之家、欧亚达等。

他们也喜欢与当代人合作。我们有两个优势:第一，合作界面非常干净透明；第二，到三四线城市，可以把绿色放进上市条件，这是加分项。

观点地产新媒体:代建业务发展如何？

张鹏:现在代理建设的规模不是很大。当初我们的思路是希望所有不熟悉的地方不要先拿股权项目和收购项目，代理施工队先走。

石家庄，荥阳，唐山，邯郸，攀枝花，四川，现在代理商都进去了。

当我们看好那个市场的时候，就会有十几个代理商进去，把当地市场摸透，然后判断要不要进去，怎么进去，跟谁进去。

现在发展到一定程度，慢慢就有40多个项目了。相反，代理有一些想法。规划了三年，还有机会按照上市的结构考虑布局吗？

现在架构已经建立起来了，但是不能成功，还是顺其自然吧。不要要求任何东西。现在的任务是开发市场。

观点地产新媒体:房企为了找到差异化竞争力，找到了自己的客厅空。

张鹏:当我们进入一个新的城市，我们必须找到当地的合作伙伴，并熟悉当地的政策。我一直认为，管理半径不应该成为一个房地产企业不出国或者不能在外地扩张的理由。

因为现在交易的逻辑已经很清晰了，从拿地的投资调研到立项、土地判断、施工、定价，一路到交房，这已经是一个制造的标准，更多的是找到合适的人，然后用一套数字化的流程和操作来解决。

现在城市更多了，有40多个城市。我们内部早就有人反对，管理半径太大。我说，别跟我说管理半径。没有管理半径。这个流程非常清晰规范。最重要的是找到合适的人。

当然，不要走错了前面的环节。前面走错一环，后面的交易就不要说了。

房地产产业链那么长，就看几个成本，一个是土地成本，一个是施工成本，一个是财务成本，一个是管理成本。当然，管理上是有营销成本的。

土地的成本从某个角度来说是很难控制的。比如招拍挂无法控制，工业用地地价略低。

现在的建安没什么区别。同样的32层楼，建安的造价是2300，其他的不会到3500。可能略有差别，每平米差100或者200，但是财务成本差别很大。

观点地产新媒体:踩了三条红线之一。你急着下来吗？

张鹏:目前，有三个错配需要解决。第一，要解决低杠杆和相对高增长的不匹配，但这些都是相对的。

以前说要涨百分之三十，百分之五十，现在不要再说了，会伤到大家的。

股票投资者和债券投资者对成长有不同的要求。股票投资者希望尽快获得更多土地，而债务投资者希望停止获得更多土地。

我们需要降低杠杆，适度增长，把增速定在15%左右，这样会比较安全。今年15%没有问题，上半年已经完成了。

第二是低成本和高质量的不匹配。为什么我对未来的房地产有点悲观？不是所有的企业都是带着对未来的责任感来考虑问题的。现在，我遇到一些公司为了降低成本，原来打80桩打100桩。这种一般人是看不到的，只有了解房地产的人才能知道。

另一个是企业不得不将低容错率与适度的高利润不匹配。以前因为有一定的利润，他们可以拿错一块地或者两块地。反正他们用时间换了空房间。现在拿错了一块，有时候对企业的影响就是蝴蝶效应，而且是破坏效应。

所以需要在保持一定利润的同时，降低容错率。我们的净利润保持在9%，适度增长，最好能活下来。

方莉:就当代而言，我们可以通过几种方式来降低负债率，以满足三条红线的要求。

首先，增加长期债务以促进增长。比如我们以前找一个普通的信托合作，可能要18个月。如果换成资产管理公司，可以给你三年的债，成本差不多。可以用长债代替短债，这样在三条红线中优化出两条红线。

其次，通过股份资本合作，因为当代在建项目大概有五六十个，而这些项目有七八成是有合伙人的，所以引入合伙人的股份资本来替代部分债基资金，从原来的债务驱动型变成了股份合作驱动型。

第三，对部分资产结构进行适当调整。资产结构与资本结构相对应。比如我们引入一些好的自有资金进行股权合作。资本合作也做了优化，这样至少从物理功能的角度做了很多工作，优化了三条红线。

观点:房产新媒体:我们发现当代人可以留下来。

张鹏:当代是一个非常市场化的公司，董事长和大股东并不关心公司。我们是规避风险的，不能等别人回心转意，把船沉了。所以不管是拿地还是拿资，第一反应都是有没有重大风险。

第二，因为是市场化的公司，说文化有点假，但是我们这么多年都是简单的文化，不是冲突的文化。既有正面影响，也有负面影响。好的一面是在公司感觉更开心，不用天天盯着人看。消极的一面，不是文化扯皮，而是狼性不够。大家追求的是事业的稳步上升，而不是突然上升，然后一批人被干掉，接着又是一批人，很快就堵住上升的趋势。

第三，当代公司不是薪酬领先的公司。工资不是很高，但是因为公司这么多年一直在执着的追求一件事，说白了就是绿色，然后团队比较单一。从上面掉下来基本都是自己培养的。

企业里没有太多复杂的人际关系，目前来看比较彻底。所以像方莉这样的人在企业中比比皆是。他们觉得离开后能适应其他企业吗？不一定。

而且因为更市场化，坐在一起也能有自己的空房间。

观点地产新媒体:今年是彭总经理加入公司20周年。现在也有很多其他职业经理人不断跳槽。你觉得是外在的还是内在的？

张鹏:内因。一个人的成长和成熟，甚至所谓的成功，一定是自身能力和机遇的整合。我们的董事长非常了解人性。我和老板之间有信任，但信任不能解决所有问题。

该机制可以解决所有问题。其实在这个位置上，首先，内心的约束是，你不会做别的；第二，机制保证你不能由另一个人来做。要做的话，我设计的机制得从上到下彻底打破，你才能做。

比如我要落地，或者成本虚增，就要从供应商检验岗位开始，上面有问题，我们就用机制来保障。

还有一点，当代利益机制的设计与实践。而且福利和激励已经足够保证了，那为什么还要去做别的呢？唯一的想法就是把当代置业做大做强。

我经常跟他们说，当代是根据我们自己的能力塑造的企业，这种快感不是在哪里工作都能获得的。

观点地产新媒体:现在很多企业也在讲回归产品，讲品质，做绿色建筑。当代竞争力在哪里？

张鹏:我们在这方面的研究和储备分为三类。一个是房地产开发全过程相关的技术，一个是绿色技术。还有一个是空之间的运算，就是51WORLD，数字双胞胎，人工智能。那家公司现在已经发展到100亿左右。

另一个是数字技术。别人都在做这三件事，但我们的储备足够了。从技术上讲，我们是全覆盖的，不管是南方还是北方，不管是高端客户还是最基础的刚需客户。

大家都做的时候，技术储备总是领先别人。我们在这方面的努力比大部分做绿色建筑的企业要深一点，只是现在不需要把这些东西都拿出来。

我相信我们领先别人1.5步，但这还得商业验证。光说最好是不够的，但是最后没有商业回报。

市场上真正研究绿色建筑的只有万科一家，但对万科来说并不是强制性的。金茂是一家，施琅是一家，当代是一家。我们必须这么做。我们拿地的时候要计算这个成本，要和别人比成本。

同样是32层的建筑，在不同区域加入绿色元素，比如冬季供暖，使用地源热泵，成本增加了50块。这50块可以从其他地方优化吗？不要认为目前做绿色是高成本的，这是一个权衡的过程。

因此，成本不是绿色建筑的障碍。因为这么多年过去了，无论是技术储备还是企业战略，我都觉得做这个东西对高周转没有帮助。为什么要给自己不需要的东西附加这么一个无形的价值？

但我们认为这是公司的差异化。资金成本高。还有哪些优点？没有更多的绿色，没有更多的优势。我们加了这个，这样拿地可以有一点溢价，让企业稳步前进。

观点地产新媒体:这一年来，你认为当代发生了什么变化？你改变了什么？

张鹏:企业的韧性更强，而且这种韧性不仅仅是战略韧性。虽然我说了很多当代人对绿色的坚持，但有时我不得不向市场妥协。这种妥协不是放弃我的理想信念，而是韧性和市场的强制。

第二是产品的韧性，就是要不断适应客户的要求。这种东西在别的企业不是障碍，在我们原来的生态观念里，现在正在改变。

还包括融资的韧性。刚才方莉也讲了把做空的钱做长，慢慢把负债的钱变成股份；合作也在增加。本来找到一个赚钱的项目，不愿意和别人分享，因为分享利润会减少。现在为了增加权益，做好回报，或者少用自己的资金，会找很多合作伙伴。

还有一个方面。今年特别强调投研一体化，即投研一体化。虽然市场也有跟风，但更多的是营销人员。变化到什么程度了？研究客户的人应该对接不接项目有否决权。客户不认可，你就拿不走。

简单来说，能把产品做好，建设者说了算，客户的研究员要更高级。其实这也是市场和环境迫使企业的应变能力越来越有生命力的事实。

房地产新媒体观点:彭先生从今年到现在，从事房地产工作将满20年。如果回到20年前，他还会从事房地产吗？

张鹏:我会再做一次。我们仍然认为没有一个行业像房地产一样具有可塑性。

而且，越是困难和风雨交加的时候，我们越是要克服它，度过它。

所以房地产一定要做。

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