在中国，房贷大概是最特殊的贷款了，因为采用的是房贷，每个月必须还全额的固定或者不固定的钱，而一般的贷款都是到期还款，这就引出了一个问题:同样金额的贷款，房贷的时间成本是不是比一般贷款大很多？
例如:
向小白借款1200元，约定一年后偿还(2018年4月15日-2019年4月14日)。如果分期还款(类似月供)，小白会这样还:
一月，二月，三月...十二月:100元，100元，100元...100元(每月还款到100元)；
如果一次性偿还本息，那么小白将于2019年4月14日偿还1200元。
通过对比，你还会发现，如果小白一次性还本付息，那么原本应该按月还的钱，可以在接下来的2、3、4……12月用于投资。现在货币基金的收益率在4%左右。用这笔钱投资能产生多少收益？(你数完可能会有感叹，哇！)
目前银行贷款5年期以上利率4.9%，贷款100万。20年来，我们用两种方式发放贷款:
第一种是普通贷款，到期一次性还本付息100万(1+4.9%)20 = 260.32万；
第二种是抵押贷款，采用等额本息的方式，每月还款额为6544.44元。
4.9%是年利率。首笔普通贷款采用复利计算，按揭贷款采用年利率下按月还款，无可厚非。那么4.9%的房贷利率是否被低估了呢？
其实并不是这样的。房贷有两种还款方式:平均本金和等额本息。两种还款方式的年利率实际上都考虑了时间成本。
这里大家可能都很困惑。应该怎么理解呢？
等额本息还款公式:
等额本金还款法:
我们可以发现，无论是平均资本还是等额本息，两种还款方式都采用月利率计算(月利率=年利率12)，这就告诉我们，平均资本等额本息下的房贷利率已经考虑了时间房贷成本。
不信的话，我们来算一算！
第一种是普通贷款，到期一次性支付利息100万(1+4.9%)20 = 260.32万。
第二种是抵押贷款，采用等额本息。
可以看出，20年等额本息的房贷还款约为157.06万，而普通贷款一次性还本付息为260.32万。是不是发现普通贷款的额度甚至高于按揭贷款？差别其实就是月供的时间成本。
因此，按月还款的房贷利率已经不容小觑。目前商业贷款基准利率为4.9%。如果在一二线城市，利率可能会上浮。如果在三四线城市，可能会享受优惠利率，离2014年的. 96%的高点还有空的距离。
2017年3月29日，我写了真相:20年房贷。其实你只需要还12年！在文章(微信微信官方账号:小白读书财经)中已经计算过:因为通货膨胀，20年贬值1000%。也就是说，2016年的11元只相当于1996年的1元。
一笔20年的房贷，商业贷款的真实还款时间只有15年左右，但实际上目前很多人使用的是公积金贷款，目前利率较低，约为3.25%，所以公积金贷款的真实还款时间只有12、13年左右！
对于买房的人来说，尽量贷款买房，因为通货膨胀会吸收你的负担。
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