房价会涨吗？(未来十年房价还会涨吗？)国家统计局近日发布3月份70个大中城市房价数据。由于这是我国“新冠肺炎”疫情基本控制后，各大城市房价的首次亮相，因此业内普遍认为，对后疫情时期的房价走势具有指示性意义。

很多人认为，受疫情影响，房地产面临着看房难、成交少、市场冷等多重压力，形势肯定不容乐观。

但从公布的数据来看，无论新房还是二手房，3月份70个大中城市房价总体趋势不降反升。

同时，令人意外的是，3月份新房涨幅最大的城市是西宁。二手房方面，房价一直居高不下的深圳，3月份房价环比涨幅最大，为1.6%。

那么，房地产市场的运行是什么逻辑？是什么决定了房价的涨跌？未来房价还会继续涨在哪里？

恒大首席经济学家任泽平曾经有一个广为流传的房地产标准框架:长期人口，中期土地，短期金融。他最近出版的新书《全球房地产》就是在此基础上的升级版。通过全球视角，可以对房地产运行背后的基本逻辑有更清晰的认识。他也在书中明确回答了你对房价的担忧。

全球房地产住房体系如何塑造房地产市场？夏磊任泽平中信出版社图书预售？五月初交货￥36购买

六大因素支撑中国中长期房地产市场空

城市化:城市化率持续提高，大量农村人口进入城市。

改革开放以来，我国城市化率年均提高1.06个百分点。中国城市化仍处于快速发展阶段，未来10年将继续快速改善。根据联合国的预测，未来10年中国城市化率有望年均提高1个百分点，到2030年达到70.6%，年均1300万农村人口将转化为城镇常住人口。

首先，国际经验表明，城市化率遵循诺瑟姆曲线规律。当城市化率在30%以下、30% ~ 70%和70%以上时，分别为稳定发展阶段、快速发展阶段和缓慢发展阶段。2018年，中国常住人口城镇化率为59.6%，仍处于快速发展区间。

其次，横向来看，中国城市化率大幅提升空。现在的城市化率只相当于1868年的英国，1910年的德国，1945年的美国，1958年的日本。与经济发展水平相近的发达国家和发展中国家(如俄罗斯、巴西等)相比，)，差距很大。

2.人口迁移:城市间的迁移增加了。

区域经济发展不平衡促使人口从经济发展水平低的地区向经济发展水平高的地区迁移。2018年，全国39个一二线城市常住人口城镇化率与人均GDP的相关系数高达0.88，31个省、自治区、直辖市这两个指标的相关系数高达0.57。从2000年到2015年，“城-城”流动人口比例从20.8%上升到37.9%。未来人口将继续向经济发达地区的中心城市和城市群聚集。

3.住房消费升级:概念、区域、品牌三个层面的消费升级。

一是住房消费观念升级。1998年，贾文社年前买了公房。居民的居住观是如何解决“有房住”的问题的？答案就是有房子就好。1998年推进房改，停止住房实物配租，商品房市场启动，居民开始关注社区配套等便利的居住服务。物业管理行业从无到有，逐步走向成熟。21世纪，居民追求高品质生活，其住房消费表现为对园林绿化、建材品质、智能家居、集成装修等提出了很高的要求。，从而实现“住好房子”。

二是消费领域升级。城市之间，住房需求从小城镇向教育、医疗、就业等条件更好的大城市集中。城市内部，新老区并存，新区基础设施不错。即使是在老区有房的居民，也要在新区买改善房。

第三是消费品牌的升级。居民住房需求从缺乏建设标准和服务保障的本土中小房企，集中到运营规范、服务完善的品牌房企。2019年一季度末，百强房企在商品房的市场份额已经超过70%，比2015年40%的市场份额提升了31个百分点。凭借品牌溢价、智能家居、高品质物业等优势，高品质住宅占据主流。以精装修为例。它最早出现在90年代末的广州、上海等城市。2005年，恒大率先开启全精装交房的行业潮流。2018年，中国全方位装修渗透率提升至23%以上，一线城市提升至56%。

住房质量:生活条件的改善

1)中国基本告别了住房短缺，但住房质量有了很大提高空

据恒大研究院中国住房存量报告:2019年，从1978年到2018年，中国城市住房存量从不足14亿平方米增加到276亿平方米，城市住房套数从约3100万套增加到3.11亿套，户数比从0.8增加到1.09。目前，日本、美国、英国和德国的家庭比例分别为1.16、1.15、1.03和1.02。与发达国家相比，中国的住房供应总体上是平衡的。但据2015年“小普查”显示，我国城镇住房成套率仅为85%，其中约20%为条件较差的平房，41%建于1999年之前。

2014-2018年，全国典型城市商品房累计销售中，90 ~ 144平方米改善型户型占比明显上升，表明居民在住房品质提升的需求下，更青睐功能齐全的大面积住宅。

2)城镇购房人数保持稳定，但年龄中心上移，住房改善能力提高。

人口高峰将至，但得益于鼓励生育的政策，估计还能保持5 ~ 10年的增长。

联合国对中国人口规模有九种预测方案。其中，低计划总和生育率假设为1.45，将于2024年达到人口峰值14.5亿。固定生育率计划和中等生育率计划假设未来总和生育率为1.69和1.70，分别于2030年和2031年达到峰值14.6亿人。

城市购房者数量稳定在5.5亿左右。根据联合国在《中国未来城镇化和固定生育率方案》中预测的人口总量和年龄结构，虽然20-60岁人口比例继续小幅下降，但得益于城镇化率的提高和人口总量的增长，2045年前20-60岁城镇人口将稳定在5.5亿左右。

主要购房者年龄中心上移，住房改善能力提升。主要购房人群中，20 ~ 34岁以首次购房需求为主，35 ~ 60岁以改善型需求为主。细分改善需求，35-45岁的人一般是第二次换房的第一群体，45-60岁的人是第三次及以上换房的群体。根据联合国未来预测的中国人口年龄结构数据，2020-2030年，首次需求人口占比将从36.8%下降到32%，首次需求人口占比将从23%上升到28.6%，二次需求人口和奢侈品需求人口占比将保持在40%左右。

经济增长:经济增长带动居民住房消费不断增加。

居民生活消费水平与经济发展水平相匹配。国内外经验表明，经济发展会带动居民生活消费增加。一是家庭部门收入增长带动居民整体消费增长；第二，随着温饱问题的解决，经济增长对住房消费的驱动力增强。

中国经济基数低，增长速度快，未来增速会大空。未来，经济增长将带动居文佳社会居民的住房消费持续增长。从1978年到2018年，中国GDP从不足4000亿元增长到90万亿元，40年增长了约245倍。经济发展取得显著成就的同时，仍有巨大潜力。虽然GDP总量世界第二，但人均GDP只有9771美元，不到美国的1/6，日本的1/4。2018年中国实际经济增速为6.57%，增速换挡后仍处于世界前列。

家庭因素:家庭结构的变化和家庭规模的小型化。

1)家庭规模持续小型化，创造更多住房需求。

目前，中国一人和二人家庭的比例在增加，平均家庭规模在减小。从2004年到2017年，平均户数从3.24户下降到2.99户。一人和二人家庭比例分别从7.8%和19.6%上升到15.6%和27.2%；三口之家的比例从31.4%下降到24.7%。如图9.6所示，二人户已经取代三人户，成为中国最主要的家庭结构类型。

2)与发达国家相比，我国家庭规模仍下降空。

从现状来看，德国、日本、英国、韩国和美国的平均家庭规模低于中国，分别为1.99、2.38、2.39、2.50和2.54人，这些国家的一人和二人家庭比例均高于55%。从趋势上看，家庭规模随着工业化和城市化的深入而减小。以美国和日本为例。从1975年到2015年，日本的城市化率从75.7%上升到91.4%，平均家庭规模从3.32人下降到2.38人。从1960年到2010年，美国的城市化率从70%上升到80.8%，平均家庭规模从3.29户下降到2.59户。

3)未来中国家庭结构的变化将继续推动家庭规模的小型化。

一是婚姻观念改变，结婚成本增加，适婚人口性别比失衡。结婚率下降，离婚率上升，单亲和单亲核心家庭增加。2018年，全国登记结婚1013.9万对，离婚446.1万对，分别比2014年下降22.4%和增长22.7%。根据联合国出生性别比数据，未来我国适婚人口性别比将处于1.12 ~ 1.19的非均衡高水平，结婚率难以提高。家庭结构将向更多的一人家庭和单亲核心家庭发展，从而产生刚需住房。

第二，现代城市生活方式下，传统家庭功能弱化，代际分离形成更多的一代两代户。随着高成本、快节奏的城市生活方式日益流行，养老机制和日益完善的养老服务削弱了老年父母对子女赡养的依赖。已婚子女追求隐私空，自立现象普遍。三代或三代以上同住一室的传统大家庭数量减少，而一代和两代家庭数量增加。

商品房市场空还能维持10年以上。

受益于城市常住人口增长、区域迁移、居住条件改善和城市更新，中国住房市场中期仍有巨大潜力。

分阶段来看，商品房市场空可以保持10年以上的稳定。2019年至2030年，我国商品房需求年均11.7亿平方米，超过2013年全国商品房销售面积。其中，2019-2020年、2021-2025年、2026-2030年年均分别为13.6亿、11.6亿、11.0亿平方米，相当于2016年、2013年、2015年全国商品房销售面积。

不看类别，城市常住人口增加、城市更新、居住条件改善分别占总需求的41.4%、5.4%、53.2%。

农业向非农的转变将支撑未来10年城市常住人口的增长需求。2019-2030年，我国城镇常住人口增长产生的自住住房需求为每年5.2亿平方米，占总需求的41.4%，不考虑需求的泄漏。其中，在持续快速城市化的推动下，农村人口对城市新建住房的需求占99.8%。但生育率下降导致人口自然增长率从2025年开始转为负值，文佳社会自然增长对城市常住人口的需求仅占0.2%。整体来看，随着人口增长率和城市化率双双持续下降，未来城镇常住人口增长所产生的自住房需求正在稳步下降。

把棚子换到底，把旧的换成棍子。2021年以来，城市拆迁改造需求持续增加。2019-2030年，我国城市拆迁改造产生的自住住房需求为每年7000万平方米，占总需求的5.4%，不考虑需求泄漏。其中，2019年至2020年，全国棚户区改造完成，预计新开工884万套，产生住房需求2.2亿平方米。2021年起，集中棚户区改造基本结束，城市更新以旧城改造为主。随着存量住宅面积的增加，每年拆迁面积重回持续上升通道，预计2021-2030年，城市旧改将产生5.7亿平方米的住房需求。

改善居住条件的需求将在未来10年继续增长，并从2020年开始主导市场。2019年至2030年，中国居住条件的改善源于年均6.7亿平方米的住房需求，占总需求的53.2%。未来10年，得益于人均住房面积的增加，改善居住条件的需求将继续增长，并从2020年开始成为住房市场最重要的需求来源，这标志着房地产市场进入了改善时代。

区域分化，市场空集中在一二线城市和主要城市群。

需求集中在一二线城市。

2019-2030年，住房需求将集中在高能耗城市。一线、二线、三四线城市年均需求量分别约为1亿、4.38亿、6.31亿平方米，占全国总量的8.6%、37.5%、53.9%。与2012-2018年商品房销售面积占比相比，分别上升了4.4和4.4个百分点，下降了8.8个百分点。以及部分一线地区核心二线城市住房需求持续旺盛。重庆、成都、广州、深圳、北京、郑州、上海、杭州、天津、长沙、武汉等一二线城市需求旺盛，市场份额占比超过1.5%。

从需求类别看，一线、二线、三四线城市分别占城市人口增长需求的7.3%、41.4%和51.3%；改善居住条件的需求分别为9.7%、35.5%和54.8%；对城市更新的需求分别为6.8%、25.8%和67.4%。相对于总需求的构成，一线和二线城市的需求比重有所上升，分别受益于生活条件的改善和城市人口增长的提高；三线城市城镇常住人口增长和居住条件改善对住房需求的驱动力低于平均水平，需求占比普遍下降。

(1)一线城市

2019-2030年，城市人口增长、生活条件改善和城市更新需求中，一线城市占比分别为7.8%、9.7%和6.8%。相对于总需求占8.6%，说明居住条件的改善是支撑一线城市需求增长的核心因素。

主要有三个原因。

第一，一线城市现有人均面积低，改善空大。2017年，北京、上海、广州、深圳城镇居民人均住房建筑面积分别为32.6、36.7、33.1、19.7平方米，明显低于全国37.4平方米。

第二，增加住房保障，改善中低收入群体的住房条件。以公租房、人才公寓、共有产权房为代表的保障性住房供应将增加，住房供应体系将逐步完善，一线城市低收入和“夹心层”居民的居住环境将大幅改善。

第三，随着高收入群体的增长，住房消费和改善需求增加。虽然一线城市规划了人口规模控制目标，未来常住人口增长有限，但一线城市人均可支配收入与全国城镇人均可支配收入的差距将继续拉大，人口收入结构将继续改善。高收入群体比例的提高将增强居民的住房消费能力。

(2)二线城市

2019-2030年，二线城市对城市人口增长、居住条件改善和城市更新需求的贡献率分别为41.4%、35.5%和25.8%。相对于总需求占37.5%，说明城市人口增长的需求是支撑二线城市需求的核心因素。未来二线城市城镇人口的快速增长，主要受益于吸引省内三四线城市的城镇人口流入。随着人类工业的发展，区域经济发展的不平衡是区域人口流动的根本原因。在特定区域内，人口流向区域经济与人口之比大于1的区域。对于单核中心城市的省份，省会城市的经济发展水平绝对优于省内其他地区，经济与人口之比大于1，对省内人口有明显的虹吸作用。

比如长沙、兰州、昆明、合肥、武汉、南昌、郑州等中西部省份的省会。，虽然他们的经济发展水平不如广东、江苏、浙江等东南沿海地区。，他们受益于强省会对周边低级别城市的虹吸效应，省内人口流入对住房市场需求的支撑尤为明显。

(3)三四线城市

2019-2030年，城市人口增长、居住条件改善和城市更新的需求中，三四线城市分别占51.3%、54.8%和67.4%，需求漏占67.4%。对比总需求占比53.9%，说明三四线城市需求下降主要有两个原因。一是人口净流出。2018年三四线城市经济人口比为0.76，人口整体呈现净流出。第二，需求泄露更多。行政区划调整在三线城市新增城镇常住人口中占比较高，大量存在带房进城现象。

需求集中在主要的城市群

“十三五”规划纲要提出“优化城镇化布局，加快城市群发展”，将我国主要城市划分为19个城市群。九大城市群包括257个城市，约占全国城市总数的40%，但常住人口和GDP分别占73%和81.7%。九大城市群将提供中国大部分的房地产市场。根据国家发改委的预测，未来常住人口占比将进一步提升至80%以上。受限于数据的可得性，我们计算了各省的住房需求，预测了未来各城市群的市场空。

根据住房需求总量，19个城市群可分为三个梯队。

第一梯队包括长三角、长江中游、京津冀、成渝、珠三角、山东半岛六大城市群。

第二梯队包括中原、滇中、关中平原、北部湾、黔中、海峡西岸、兰西、晋中八大城市群。

第三梯队由五个城市群组成，即哈昌、天山北坡、胡宝鄂豫皖、辽宁中南部和宁夏沿黄地区。

未来房地产市场的城市群分布有两个特点。

一是需求集中在重要城市群，区域分化明显。第一梯队由六个国家级城市群组成。2019-2030年，第一、二、三梯队年均需求量分别为1.35亿、3500万和1500万平方米，占比分别为11.5%、3.0%和1.3%。

二是需求集中在东部沿海、中部和西南城市群，从沿海向内陆逐渐减少。沿海、中部、西南、西北和东北城市群的需求分别占51.5%、24.2%、14.9%、5.9%和3.3%。第一梯队2/3是东部沿海城市群，第二梯队5/8是中部和西南城市群，第三梯队全部是东北和西北城市群。

以上就是由优质生活领域创作者 嘉文社百科网小编 整理编辑的，如果觉得有帮助欢迎收藏转发~